68 millions de Français en 2070 : quel impact pour la fabrique de la ville ?
Les dernières prévisions de l’Insee établissent une tendance qui irait vers une légère diminution de la population à l’échéance 2070. Ce « déclin » démographique va-t-il engendrer des changements importants dans les villes ? Le géographe Samuel Depraz examine les conséquences possibles de ces prévisions, tout en leur accordant une influence relative.
La population française va-t-elle connaitre un déclin démographique engendrant une refonte de la fabrique de la ville ? Les chiffres de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) dans une étude publiée fin 2021, établissent des tendances avec une augmentation de la population jusqu’en 2044 soit 69,3 millions d’habitants, puis une diminution à 68,1 millions d’habitants en 2070 (soit seulement 700 000 de plus qu’en 2021). Cette prévision marque un changement dans les travaux de l’institut, car les trajectoires démographiques nationales étaient jusqu’ici envisagées en hausse constante (quoique modérée).
Ce déclin démographique va-t-il avoir pour conséquence une baisse de la construction de logements neufs, entrainant des bouleversements sur ce marché ?
Déclin démographique, horizon lointain
Pour le géographe Samuel Depraz, directeur de la recherche à l’École supérieure des professions immobilières (ESPI) « Les conséquences ne seront pas sensibles à court terme. Si la croissance de la population doit se tarir à l’horizon 2045, le scénario reste inchangé avant cette date car les futurs acquéreurs en question sont déjà nés et la tendance reste encore à la hausse d’ici-là. De plus les projections à l’échéance 2070 restent un horizon lointain et très incertain, car les changements démographiques n’ont pas un effet automatique sur le logement : bien d’autres paramètres entrent en jeu. »
En effet, le parc de logement est confronté aujourd’hui à une tendance de fond, celle du « desserrement des ménages. » Compte tenu d’une forte augmentation des ménages dits uniques due à la décohabitation des jeunes quittant le domicile familial, à des situations de séparation, à une progression du nombre de familles monoparentales et aussi au vieillissement de la population, les besoins en logements, notamment de petites tailles, vont être accrus. En effet, le taux d’occupation des logements ne cesse de décliner. En 2030, il devrait être de 2,11 contre 2,22 en 2019,* soit un besoin nouveau de 170 000 logements par an (presque 50% des besoins totaux) par ce seul mécanisme – et ceci indépendamment de toute croissance démographique.
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Logements adaptés aux besoins
« On ne peut donc pas mécaniquement associer une diminution de la population à une diminution équivalente des logements. » certifie le géographe. Certes, la résorption de la vacance de logement pourrait être un levier pour adapter des logements existants aux nouveaux besoins. Mais là encore, il n’y a pas d’automatisme. « Le raccourci qui consiste à dire que s’il y a 3 millions de logements non habités, cela pourrait permettre de loger 3 millions de personnes est faux. Car le marché de l’habitat est segmenté selon des typologies de biens qui font que les surfaces vacantes ne correspondent pas toujours aux besoins. De plus, la localisation des logements dans des zones d’emploi porteuses est déterminante. Enfin, il faut que le marché garde un socle minimal de 6 à 7% de vacance dite ‘rotationnelle’ pour permettre une fluidité normale des transactions. C’est donc une piste difficile à mobiliser » affirme-t-il.
Pour produire des logements plus adaptés aux besoins, le levier de la rénovation / reconversion est plus intéressant, d’autant plus qu’il a un impact environnemental favorable (artificialisation limitée, bilan carbone plus modéré qu’en reconstruction). Une politique nationale est en train de se mettre en place à ce sujet. Cependant, si ces travaux sont envisageables dans les secteurs en tension, les métropoles, en centre-ville, où ils représentent une faible partie des prix de vente finaux, ils sont plus difficiles à assumer en zone rurale, où la rénovation entraîne des investissements trop importants par-rapport au coût total des opérations et au budget moyen des acquéreurs.
Enfin, face au vieillissement de la population, une politique d’adaptation des logements est indispensable ainsi qu’une meilleure accessibilité aux différents services d’aide à la personne. « La ‘silver économie’, dédiée aux activités en lien avec le public dit senior est une chance pour certains territoires. Le service aux populations âgées est un gisement de croissance à ne pas négliger. » affirme Samuel Depraz pour qui, compte-tenu de tous ces éléments, « la fourchette ‘classique’ des 300 à 400 000 nouveaux logements produits par an correspond bien, finalement, au reflet des besoins potentiels. »
*Calculs de Samuel Depraz (Groupe ESPI, laboratoire ESPI2R) par prolongement des moyennes décennales sur les données de l’INSEE
