La verticalité des bâtiments peut-elle répondre aux nouveaux défis urbains ?

Le 1er février dernier, Jean-Philippe Ruggieri, Directeur général délégué de Nexity, intervenait à la Maddy Keynote au Centquatre à Paris. À cette occasion, il est revenu sur trois piliers majeurs de l’urbanisme intelligent : l’utilité, l’accessibilité et la désirabilité – avant d’insister sur l’urgence de penser “vertical” pour faire face aux enjeux de la densité urbaine.  

Devant les écrans colorés et futuristes installés sur la scène principale du Centquatre, Jean-Philippe Ruggieri rappelle que les opérateurs immobiliers, avant d’influencer la ville, touchent avant tout à la vie des individus. “Quand on observe un quartier, on regarde d’abord en quoi nous allons être utiles à ce dernier. Avant le logement, il y a les flux humains, les flux économiques, les commerces, l’emploi. C’est en fonction de ces indicateurs que nous réfléchissons le logement”.

Apporter de la cohérence dans toutes les fonctions de la ville

En ce qui concerne l’accessibilité du logement, Jean-Philippe Ruggieri insiste sur le rôle des opérateurs immobiliers qui doivent selon lui s’adresser au plus grand nombre. Pour lui, il ne s’agit pas seulement de s’intéresser aux projets qui enchantent – ou qui battent des records d’esthétisme – mais à ceux qui correspondent à tous les profils de notre société : “N’oublions pas que le revenu mensuel médian d’un ménage en Île-de-France se situe autour de 1900€. Encore trop de projets immobiliers ciblent les hauts revenus, alors que seuls 10% des ménages franciliens dépassent 5000€ de revenus mensuels”.

Le nouveau plan logement du gouvernement repose avant tout sur le choc de l’offre, précise Jean-Philippe Ruggieri. À cela, il y oppose la question de l’offre, celui de la nécessité de répondre aux besoins de chacun : “À quoi cela sert-il de construire plus si nous ne savons ni pour qui nous allons construire, ni à quel endroit nous allons le faire ?”.

Sur la question de la désirabilité des logements, il nous rappelle que l’urbanisme implique des facteurs émotionnels, de la même manière que les rapports humains. Sauf qu’aujourd’hui, on juxtapose les fonctions du logement avant de chercher à être cohérent : “de nombreux projets urbains vont d’un côté créer des commerces et des logements et de l’autre faire appel à des architectes internationaux reconnus, le tout en créant un maximum de densité pour rentabiliser le coût des terrains”. Pour Jean-Philippe Ruggieri, cette mécanique ne fonctionne pas. Le sujet de l’intensité urbaine ne peut pas se résoudre à une prise en compte indissociée des fonctions urbaines. La ville doit se penser dans son ensemble et l’architecture doit s’intégrer dans l’usage des citadins.

La ville d’aujourd’hui n’est plus celle d’hier

“Si aujourd’hui, les logements construits sont moins grands qu’auparavant, c’est pour une raison simple, nous explique Jean-Philippe Ruggieri. Il y a 50 ans, la vie en famille (au sens “classique” du terme) représentait un tiers de notre vie (environ 25 ans sur une espérance de vie de 75 ans). Maintenant, celle-ci dure 8 à 9 ans alors que notre espérance de vie a grimpé jusqu’à 90 ans”. Dans les villes, deux tiers des ménages sont en effet constitués de personnes seules ou de couples sans enfants. Ce que cela change dans l’inconscient collectif, c’est un besoin plus fort de trouver du lien social ailleurs que dans le logement. C’est pour cette raison que les espaces de co-living, de co-working ou encore les salles de sport sont de plus en plus présents en bas des immeubles. Des lieux dans lesquels les citadins peuvent se retrouver et échanger.

Prendre de la hauteur pour favoriser l’accessibilité et le bien-être en ville

Pour Jean-Philippe Ruggieri, intensité urbaine et  verticalité vont de paire : “les élus locaux ont longtemps pensé que le “beau” devait se limiter à l’espace au sol. L’exemple de notre dernière opération d’écoquartier à Toulouse montre qu’il est possible de construire en hauteur tout en restant désirable”. Ce projet intègre en effet des bâtiments qui atteignent 10 étages, 12 étages et même 14 étages, mais qui en donnent l’impression de n’en faire que 7. Cela est rendu possible grâce à des astuces architecturales qui coupent la perception de hauteur.

Au-delà d’optimiser le bien-être des habitants, la construction verticalisée des bâtiments permet en outre de maximiser la rentabilité des terrains. Un nombre plus important de logements sur un même terrain va permettre de faire baisser la charge foncière – et donc par conséquent baisser le coût des loyers. Pour la même raison, le promoteur, réalisant des économies, va pouvoir investir davantage dans des espaces de vie et de loisirs annexes au logement, ce qui aura pour effet d’augmenter la désirabilité de ce dernier.

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