Inventer la commercialité d’un nouveau quartier : les foncières changeront-elles la donne ?

par Laure Mispoulet, Ingénieure-urbaniste, diplômée du Master d’Urbanisme de Sciences Po.

De nombreux nouveaux quartiers n’ont pas encore de commerces ouverts quand les premiers habitants viennent y vivre. Veille active, réversibilité, dialogue public-privé et nouvelles méthodes pourraient permettre de redonner de leur superbe aux rez-de-chaussée. Tribune de Laure Mispoulet, Ingénieure-urbaniste, diplômée du Master d’Urbanisme de Sciences Po.

How will we live together ? [Comment vivrons-nous ensemble ?] Portée en 2021 par la Biennale d’architecture de Venise, cette question résonne singulièrement pour l’ensemble des urbains ayant, au cours des 24 derniers mois, fait l’expérience de la ville morte, cette ville confinée faite de rues désertes et de rez-de-chaussée fantômes. Elle résonne sans doute aussi de manière particulière chez tous ceux qui ont un jour fait l’expérience, similaire à certains égards, de la sortie de terre d’un nouveau quartier.

L’aménageur le sait bien, entre les délais qui séparent l’arrivée des premiers habitants de celle des premiers commerces, l’éventuelle surestimation des besoins du territoire en termes de locaux d’activité ou encore l’inadéquation entre valeur d’usage et d’échange des rez-de-chaussée, nombreuses sont les raisons pour expliquer la faible urbanité d’un quartier en cours de réalisation.

Le rez-de-ville, un angle mort en passe de retrouver la lumière ?

Pivots de cette urbanité, les rez-de-chaussée ont eux-mêmes longtemps constitué un impensé des politiques publiques et, pour tout dire, un angle mort de la mise en œuvre opérationnelle des projets menés dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC). Marqueurs de qualité urbaine partout ailleurs, décisifs au moment de façonner le vivre-ensemble et l’identité symbolique d’une rue ou d’un quartier, constitutifs, au fond, de cette ville où les gens « veulent être », ils peinent encore à démontrer leur potentiel dans un projet en phase d’activation.

La question fait pourtant, depuis une dizaine d’année, l’objet d’un intérêt croissant des institutions, avec en 2011 l’organisation d’un atelier Projet urbain consacré aux problématiques liées aux rez-de-chaussée par le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement (METL), puis en 2013 avec l’exposition « Rez de ville, rez de vie » organisée à l’occasion des 30 ans de la SEMAEST au Pavillon de l’Arsenal.

Récemment, certains territoires se sont également saisis de cette problématique avec l’ambition d’apporter de nouvelles réponses. C’est le cas d’Est Ensemble, établissement public territorial du Grand Paris, qui a développé une politique volontariste autour des rez-de-chaussée actifs, traduite dans ses différents documents stratégiques comme moyen de « développer la mixité fonctionnelle […], l’animation urbaine et l’activation de lieux de vie ». Aujourd’hui, Est Ensemble souhaite aller plus loin dans sa démarche en se dotant d’un référentiel des bonnes pratiques dans la création des rez-de-chaussée actifs afin de favoriser leur production, leur commercialisation et leur gestion.

Plus à l’ouest, la métropole de Rennes a quant à elle décidé de se saisir du sujet de l’animation des rez-de-ville sous l’angle de la conception des frontages, cette lisière entre façades et espace public, en instituant dans son PLUI le principe de « faille » pour limiter l’effet canyon qui peut exister dans les opérations neuves. En effet, des frontages vivants, une échappée visuelle vers des espaces même privatifs (cœur d’îlot, espaces communs en pied d’immeuble, …) peut casser une trop grande homogénéité.

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De la mue des aménageurs à la création de foncières dédiées

Au plan opérationnel, l’accompagnement de l’amorçage d’un quartier fait également l’objet d’une attention renouvelée. En première ligne, les aménageurs ont, pour certains d’entre eux, été amenés à revoir leur palette d’actions et d’outils pour éviter au rez-de-chaussée d’attendre la Ville pendant parfois près d’une décennie.

Aménageur historique de l’Est parisien désormais recentré autour de missions liées au développement économique, la SEMAEST intervient notamment sur les locaux commerciaux situés en pied d’immeuble. Une fois ces locaux acquis, elle les loue à des commerçants dont elle devient le bailleur, en leur proposant de devenir propriétaire à terme, à défaut, la revente des locaux est encadrée par des clauses d’usage et d’exploitation. En tant qu’aménageur du quartier Paris Rive Gauche, la SEMAPA a, quant à elle, fait le choix de garder à moyen-terme la propriété des rez-de-chaussée.

Poussant un cran plus loin cette logique, la ville de Saint-Denis a été, en 2019, l’une des premières communes de France à créer sa propre foncière : la SEM Saint-Denis Commerces. Celle-ci a pour objectif de reconquérir son centre-ville, en diversifiant et en requalifiant ses rez-de-chaussée commerciaux, avec l’acquisition des murs de 83 locaux à l’horizon 2028, avec la mise en place d’un actif type « testeur de commerce », tout en favorisant la qualité urbaine de cette opération de renouvellement urbain.

Un virage également emprunté par les groupes immobiliers privés qui, ces dernières années, ont à leur tour mis en place des foncières dédiées chargées d’assurer le lien entre promotion, commercialisation et gestion avec un double objectif : mieux maitriser les différentes étapes de leur chaine de valeur et, dans certains cas, faire des rez-de-chaussée les vitrines de leurs réponses aux grands appels à projets publics.

C’est notamment le cas de Nexity avec sa filiale Retail, créée en janvier 2021 avec pour mission d’acquérir, de gérer et de commercialiser les rez-de-chaussée actifs mais aussi, plus largement, d’accompagner promoteurs et collectivités dans la définition d’une stratégie globale pour ces actifs. Positionné comme investisseur unique des socles à l’échelle du projet, Nexity Retail a dès lors également la capacité de garantir la cohérence globale de la programmation et donc sa participation à la qualité urbaine du futur quartier.

Une tendance de fond donc, qui s’étend jusqu’aux acteurs de l’économie sociale et solidaire, qui se structurent eux-aussi en foncières pour développer cette fois des activités à but non lucratif mais à forte valeur sociale, avec des locaux aux loyers progressifs et différenciés, bien en dessous des prix du marché. La coopérative Base Commune centre ainsi, à titre d’exemple, son activité sur les rez-de-chaussée des opérations neuves, afin d’activer un site, créer une identité et amorcer un quartier en soutenant les activités les plus fragiles économiquement.

Une nouvelle manière, plus partenariale, de faire naître la commercialité ?

Connectées aux besoins du territoire, garantes d’une cohérence globale et engagées sur le temps long, les foncières semblent donc s’être imposées auprès de tous les publics concernés comme les futurs acteurs de référence pour l’activation du rez-de-ville. Pour autant, elles ne réussiront véritablement dans ce rôle qu’en parvenant à fédérer l’ensemble des acteurs de cette activation autour d’une nouvelle culture opérationnelle, plus partenariale.

En la matière, les pistes de réflexion sont nombreuses. À l’échelle de l’opération d’aménagement, le plan-guide d’affectation commerciale pourrait ainsi être traduit dans une convention commerces signée entre les promoteurs et l’aménageur. De plus, une charte signée par les opérateurs présents sur le territoire, aussi bien publics que privés, prouvent leur engagement dans une dynamique coopérative d’activation des rez-de-ville.
Par ailleurs, développer des appels à projets sur les rez-de-chaussée actifs permettrait d’accélérer la commercialisation des pieds d’immeubles. Une veille active pourrait permettre de constituer un vivier de candidats afin d’avoir une connaissance plus fine des besoins des entreprises déjà présentes sur le territoire et ainsi proposer une offre en adéquation.

Enfin, il importe d’anticiper la réversibilité des locaux mais aussi de permettre l’accueil d’occupations temporaires durant le temps d’amorçage du quartier. Ces modes d’occupation permettent en effet d’activer les espaces qui n’ont toujours pas trouvé preneurs, augmentant ainsi l’attractivité du quartier jusqu’à l’arrivée d’activités permanentes et fluidifiant mécaniquement l’ensemble de l’activation. Utile d’un point de vue économique, l’urbanisme transitoire permet aussi de contribuer à l’émergence d’un esprit de communauté chez les habitants, lequel facilitera à son tour l’identification des types de commerces les plus adaptés lors de la suite de l’opération.

Il s’agit donc de définir un cadre de fonctionnement de l’action publique urbaine, partenarial, souple et s’appuyant sur des initiatives privées et même citoyennes, pour tendre vers une nouvelle forme de contrat urbain. Ainsi, le temps long de l’aménagement peut être appréhendé non plus comme une contrainte mais comme l’opportunité d’expérimenter et de préfigurer les usages.

Par ailleurs, la fabrique des rez-de-ville dépasse les seuls enjeux d’animation du quartier, et permet d’interroger la gouvernance d’espaces souvent privés impactant directement l’espace public. Structurée en société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), la foncière peut alors constituer une structure de portage hybride et évolutive regroupant des acteurs publics, privés et citoyens et faire vivre l’intérêt collectif, non plus comme un concept figé, mais comme l’interaction constante des parties prenantes de ce nouveau « commun urbain ».