Prêt à taux zéro : une fin déguisée

par Jean-Luc Porcedo, Directeur général du Pôle Transformation des Territoires et Président de Nexity Villes & Projets

Après six mois de travail acharné par plus de deux cents personnes, issues aussi bien des professionnels du secteur que des associations ou de la société civile, nous avons enfin les premières annonces concernant le logement. Dont, notamment, la fin du dispositif Pinel, mais surtout une « prolongation » déguisée du prêt à taux zéro jusqu’en 2027.

Depuis 1995, le prêt à taux zéro favorise l’accès à la propriété en différant le remboursement des mensualités et en neutralisant le taux d’intérêt de ces prêts, sous condition de ressources pour les primo-accédants. 0 % pour le consommateur : le coût des intérêts perçus par les banques est assumé par l’État via un crédit d’impôt. Une volonté politique forte et efficace : pour les ménages qui y ont recours, le prêt à taux zéro permet de financer entre un cinquième et un quart de leur acquisition d’un bien individuel.

Chaque année, le dispositif permettait de financer plus de 60 000 ménages. Et tout particulièrement ceux qui sont les plus dépourvus de patrimoine : les jeunes. En 2022, 70,2 % de l’ensemble des prêts à taux zéro ont été octroyés à des ménages de 26 à 45 ans, dont 48 % pour les 26 à 35 ans. Décryptage : jusqu’alors, le prêt à taux zéro était tout simplement LE dispositif qui soutenait la primo-accession à la propriété immobilière, y compris pour les ménages les plus modestes.

Le CNR logement aboutit donc à une prolongation de cette mesure : on voudrait nous faire croire que cela est une bonne nouvelle ? Regardons en détails.

Cette prolongation s’accompagne en fait d’un rétrécissement du champ d’application du prêt à taux zéro. Désormais, en zone dite « tendue » (les métropoles et leur couronne périurbaine, soit seulement 1 149 communes sur plus de 35 000), seuls les biens collectifs neufs sont éligibles. En zone détendue, le dispositif se concentrera dorénavant sur l’ancien collectif – sous réserve de rénovation.

Il y aurait une logique affichée à cette concentration : « favoriser l’achat dans l’ancien afin d’accélérer la rénovation énergétique » et pousser les Français à « quitter le modèle de la maison individuelle ». Du collectif et du neuf (et donc moins énergivore) en zone dense ; du collectif et du rénové en zone plus clairsemée. Un objectif louable à l’ère de la ZAN – mais qui pose de graves questions.

En réalité, ce nouveau format risque surtout d’exclure les plus modestes, les périurbains et les ruraux – des catégories qui se recoupent au moins pour partie – en empêchant ces derniers de faire construire ou d’acquérir un bien grâce au soutien du prêt à taux zéro.

Pour le comprendre, il faut regarder les chiffres du prêt à taux zéro. Sur les 60 000 demandes annuelles, environ 50 000 se concentrent sur du neuf, dont près de 33 000 dossiers l’année dernière pour un logement individuel, toutes zones confondues. Ceux-là sortent désormais du scope. En zone détendue, plus particulièrement, se concentrer sur l’ancien revient presque à supprimer le dispositif : sur les chiffres de l’année dernière, 26 000 dossiers (dont une partie recoupe les précédents) sont à présent inéligibles.

La prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2027 n’en est en fait pas vraiment une : c’est une disparition progressive qui se dessine. Et donc « Bercy » aurait gagné ! Bien sûr au détriment de nos concitoyens concernés.

Qui sont ces Français qui achètent sur plan ou construisent un pavillon en banlieue, en périurbain ou dans le monde rural ? Les ménages les plus modestes, les ménages les plus jeunes, ou les deux. En restreignant ce levier de financement essentiel pour celles et ceux qui ont le plus de mal à accéder à la propriété, le gouvernement alimente en poudre un baril sur le point d’exploser. Celui de la France qu’on qualifiait il n’y a pas si longtemps de « périphérique », de celle qui se sent trop souvent oubliée ou mise sur le carreau.

Autant de Français qui ne pourront pratiquement plus commencer à s’inscrire dans un parcours résidentiel.

Pour la jeunesse de France, pour les ménages les plus modestes, pour tous ceux qui voudraient accéder à la propriété, le risque de cette prolongation, c’est qu’elle ne dise pas son vrai nom : exclusion.