« L’usufruit locatif, un outil au service de l’attractivité des territoires »

interview de Tristan Barrès, Directeur Général de Perl

Pionner et leader de l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif, Perl permet au cœur des villes en tension foncière, le cofinancement de logements à loyers abordables destinés aux actifs.

Comment expliquer le paradoxe entre le mouvement de désertification des centres des villes moyennes et l’engouement des urbains à quitter les grandes métropoles ?

Ce sont deux phénomènes parallèles. D’un côté on assiste à la métropolisation du territoire, c’est-à dire à la concentration de l’activité dans les grandes villes. Il s’agit d’un phénomène mondial : la localisation des activités n’est plus tributaire de la localisation des matières premières comme sous l’ère industrielle ; les avantages comparatifs de ces grandes villes ne sont plus les mêmes qu’autrefois. Cette métropolisation s’est accompagnée d’un accroissement du coût du logement dans la ville centre, tout en ayant des retombées sur les territoires aux alentours avec un phénomène de report. Les relations des métropoles avec leurs territoires environnants ne sont pas partout les mêmes.

De l’autre côté, on assiste à une dévitalisation de certains centres-villes engagés depuis quelques années : fermeture des commerces, obsolescence du parc de logement dans le centre-ville, s’accompagnant d’un étalement urbain pour trouver un habitat plus adapté aux standards de l’époque et d’une concurrence commerciale aux alentours.

Les habitants ont besoin d’espaces et d’horizons. Cet engouement des urbains à quitter les grandes métropoles ne date pas d’aujourd’hui mais il est aujourd’hui facilité par la flexibilité des modes de travail et internet. L’enquête menée par l’IFOP[i]  en partenariat avec l’Agence nationale de cohésion des territoires, montre une attractivité renouvelée des villes moyennes. Ainsi, 23% des actifs domiciliés dans de grandes agglomérations souhaitent quitter leur logement pour vivre dans une ville moyenne.

Comment peuvent agir les collectivités afin de revitaliser leurs centres et limiter l’étalement urbain ?

Depuis quelques années, les pouvoirs publics ont mis en place un certain nombre d’outils pour accompagner les villes moyennes dans la revitalisation des centres-villes : plan d’action Cœur de ville, Opérations de revitalisation des territoires créées par la loi ELAN, effort accentué sur la rénovation et la réhabilitation.

Partir de l’existant pour restructurer un bâti, voire le démolir pour reconstruire, est souvent tout aussi complexe et coûteux qu’une opération neuve en zone tendue. Ce n’est pas parce que le foncier est moins cher dans certaines zones que les opérations ne sont pas pour autant difficiles à équilibrer.

Il est donc nécessaire d’élargir la boîte à outil en complétant les crédits publics par de l’épargne privée qui peut créer un effet de levier intéressant. L’usufruit locatif social, modèle initié par Perl, société à mission, vient mobiliser durablement l’épargne privée pour financer des logements à des fins sociales. Elle crée le pont entre des investisseurs particuliers désireux de réaliser un investissement de long terme et des pouvoirs publics qui recherchent des solutions de financement innovantes pour créer du logement abordable et reconstruire la ville sur elle-même. Ainsi, en agissant avec Perl, les collectivités territoriales bénéficient d’un modèle gagnant-gagnant : produire du logement abordable sans fond public et sans mobiliser les fonds propres des bailleurs sociaux. Mobiliser l’épargne privée à des fins sociétales en complément des crédits publics fait partie des solutions efficaces et éprouvées, dès aujourd’hui à la portée des maires.

Le programme gouvernemental « Action cœur de ville » commence-t-il à porter ses fruits ?

Ce dispositif, complété par les opérations de revitalisation des territoires créées par la loi Elan, a permis d’initier un nombre important de projets urbains. A fin septembre 2020, près de 176 opérations de revitalisation des territoires (ORT) ont été mises en place dont 143 dans les villes du programme, au nombre, rappelons-le de 222. Cette démarche est une vraie chance pour la lutte contre l’artificialisation des sols, la rénovation des logements, la requalification d’espaces publics, la reconquête de l’activité commerciale en centre-ville et la conservation du patrimoine. Il y a là une opportunité unique à saisir.

Pouvez-vous nous expliquer le principe de l’usufruit locatif, et ses avantages pour les collectivités ?

L’usufruit locatif social repose sur le partage entre la propriété et l’usage durant une durée temporaire, allant de 15 à 20 ans, définie dans un contrat au préalable. Cette solution permet de faire du logement social sur-mesure, en innovant grâce à un partenariat public-privé. D’une part, l’investisseur particulier acquiert la nue-propriété d’un logement, avec une décote importante par rapport au prix du marché ; d’autre part, l’usufruit est cédé à un bailleur social qui assure la gestion locative des logements en PLAI, PLUS ou PLS pendant la période temporaire. Dans ce cas, le logement est décompté pendant 20 ans minimum au titre de la loi SRU.

L’ULS permet de rendre viable des opérations qui ne peuvent s’équilibrer financièrement dans le cadre des schémas classiques. C’est particulièrement vrai dans les cœurs de ville, que la ville soit grande ou moyenne.

[i] Août 2020, enquête d’opinion, Le Baromètre des Territoires de Villes de France 2020