Les sous-sols des maisons individuelles, l’avenir des maisons vieillissantes ?

Certaines typologies de maisons des années 1970 offrent de vastes espaces inexploités en rez-de-jardin. Conçus pour abriter une place de stationnement et les éléments techniques de la maison, ces espaces semi-enterrés sont aujourd’hui négligés alors qu’ils offrent des opportunités de valorisation pour ces maisons.

Les communes sont de plus en plus nombreuses à mettre en place des coefficients de pleine terre dans leurs documents d’urbanisme afin de contrôler la densification de leur territoire. Cet outil a progressivement remplacé le Coefficient d’occupation des sols (COS), supprimé en 2014 par la loi ALUR. Ainsi, il est désormais difficile d’agrandir une maison individuelle sur sa parcelle. 

Pour augmenter la surface habitable des maisons situées en périphérie de la ville-centre, la communauté d’agglomération du Grand Chalon (Saône-et-Loire) a lancé, en 2018, une initiative originale baptisée : « Réinventer la maison sur sous-sol ». Cette opération visait à rendre à nouveau attractives ces maisons au plan un peu daté, à engager une réflexion sur la mutabilité de ce type de bien et à favoriser la réalisation de travaux d’économies d’énergies. « La stratégie habitat portée par Sébastien Martin, président du Grand Chalon, élaborée à partir de 2015, s’est d’abord concentrée sur l’accès à l’information par la création de l’Espace Habitat Conseil et la rénovation énergétique des copropriétés, deux enjeux prioritaires. À partir de 2017, les élus ont souhaité entamer une réflexion sur l’habitat individuel. L’initiative “Réinventer la maison sur sous-sol”, qui constitue une des actions en faveur de cette thématique, vient de là », retrace Nathalie Civelli, directrice de l’habitat et du foncier au sein de l’intercommunalité.   

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Pallier un problème d’attractivité 

 Les différentes équipes municipales rencontrées, notamment en première couronne, s’étaient en effet rendu compte que certains quartiers voyaient la valeur des biens immobiliers et des maisons qui y sont situées stagner, voire baisser. « Les jeunes ménages, intéressés par ces terrains assez grands et très bien situés à proximité de centres-villes, ne concluent pas les ventes, car ils ont du mal à se projeter dans ces bâtis peu adaptables. Nous avons voulu montrer aux habitants qu’il était possible de modifier et d’améliorer ce type de maison », poursuit Nathalie Civelli. 

Le Grand Chalon lance alors, en mars 2018, un appel à manifestation d’intérêt pour sélectionner cinq ménages intéressés, sur cinq communes différentes. Durant l’été, cinq architectes locaux sont sélectionnés pour les accompagner : Geoffrey Desplaces, Sénéchal Chevalier, Thibaut Maugard, Gwénaële Pelé et les ateliers Frédérique Manson. Chaque projet de transformation dispose d’un budget de 20 000, 50 000 ou 100 000 €. « Les projets à 20 000 € ont concerné essentiellement des améliorations de performances énergétiques ou des mises en accessibilité pour des populations vieillissantes », signale Nathalie Civelli. Problème : les maisons ainsi bâties nécessitent des investissements importants pour être transformées. « La typologie des bâtiments était complètement obsolète. Elle correspondait à une vision hygiéniste de la maison, où tout l’aspect technique était en bas alors que le haut était consacré aux pièces de vie. Les sous-sols étaient parfois aveugles, ou semi-enterrés. Les hauteurs de plafond ne dépassaient pas souvent 2 m 10, ce qui impliquait des aménagements lourds pour valoriser ces niveaux techniques », se souvient Thibaut Maugard, un des cinq architectes retenus. 

Faire réfléchir aux potentialités 

 Selon les budgets proposés par la collectivité, les architectes conçoivent des projets de transformation plus ou moins importants, allant d’une simple rénovation énergétique à une intégration complète du niveau semi-enterré des maisons. « Nous avons proposé un prolongement de la terrasse extérieure pour faciliter l’accès au sous-sol depuis l’étage », avance encore Thibaut Maugard. En supprimant le talus existant, la maison n’est plus perçue comme évoluant sur un niveau semi-enterré, mais plutôt sur un niveau de rez-de-jardin relié et connecté à son espace extérieur. Pour un budget plus important, l’architecte propose de créer une extension améliorant les liaisons verticales de la maison et abritant un jardin d’hiver. Une des façades du niveau semi-enterré est entièrement ouverte pour laisser entrer la lumière et le rendre pleinement habitable. « Le gros avantage de ces études prospectives, c’était de faire réfléchir aux potentialités de ces maisons », ajoute encore l’architecte. 

 Aujourd’hui, que reste-t-il de cette expérimentation ? « Certains ont fait les travaux que les architectes préconisaient, mais tous ne l’ont pas fait », précise Nathalie Civelli. Tous, en tout cas, étaient présents lors de la restitution des études. L’étude a, en tout cas, ouvert le champ des possibles pour ces maisons vieillissantes. Elle a permis à des ménages de se projeter sur des travaux plus importants qu’une simple rénovation énergétique pour augmenter leur surface habitable sans artificialiser davantage leur parcelle. 

En couverture : Pour augmenter la surface habitable des maisons situées en périphérie de la ville-centre, la communauté d’agglomération du Grand Chalon (Saône-et-Loire) a lancé, en 2018, une initiative originale baptisée : « Réinventer la maison sur sous-sol ».