« Les entrées de ville sont les pépites à venir de l’aménagement urbain »

Lors des trois dernières années, les maires de France ont dû affronter une série de crises peu propices aux projets de développement de leurs communes malgré des besoins évidents. Jean-Luc Porcedo, Directeur général du pôle Transformation des Territoires et Président de Nexity Villes & Projets, revient sur la première moitié de mandature et propose des solutions pour venir en aide aux élus en matière de développement et d’aménagement urbain.

Quels sont les défis auxquels les élus ont fait face depuis 2020 ?

Jean-Luc Porcedo : Depuis 2020, les collectivités ont dû faire face aux mêmes crises que celles traversées par la société française dans son ensemble. Les maires ont commencé leur mandat en affrontant une crise sanitaire mondiale inconnue jusqu’alors, la crise du Covid 19. En se retrouvant en première ligne dans une période très incertaine qui testait leur efficacité et leur qualité d’adaptation dans un contexte exceptionnel, ils ont démontré une grande capacité de réactivité et d’agilité dans le déploiement de solutions locales.

Deuxième défi de taille pour les communes, la hausse des dépenses de fonctionnement liée notamment à l’explosion des coûts de l’énergie, conséquence directe de la guerre en Ukraine.

Troisième défi, plus structurel celui-ci, la crise environnementale. Préoccupation des élus autant que de leurs administrés, elle impose de réfléchir autrement les projets de développement urbain, et notamment de construction de logements.

Vous parlez de construction de logements. Comment sont perçus les maires bâtisseurs aujourd’hui ?

Jean-Luc Porcedo : S’il y a toujours eu débat avec la population sur l’acte de bâtir, la critique de la construction et du développement du territoire exprimée par les habitants des villes et villages est bien plus forte qu’auparavant. Dans un contexte de perte d’autonomie fiscale qui obligent certaines municipalités à se serrer la ceinture, ces oppositions ont pu décourager les élus au moment de s’engager dans des projets de développement qui imposent équipements et infrastructures en lien avec la construction de logements.

Les maires bâtisseurs sont alors devenus une espèce en voie de disparition, au cours d’une première moitié de mandat consacré davantage à la gestion de crises d’un nouveau genre, au plus près de la vie quotidienne, qu’au lancement de grands projets urbains. Difficile de faire les deux en même temps. Les maires bâtisseurs sont finalement ceux qui peuvent s’appuyer sur des projets lancés avant la crise, et donc lors de la précédente mandature.

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Dans un tel contexte, existe-t-il des solutions pour aider les maires qui veulent aménager et construire ?

Jean-Luc Porcedo : Les maires considérés comme « bâtisseurs » sont ceux qui, au fond, sont attachés au logement social et, d’une manière plus générale, à l’accès au logement. Avec cette crise qui touche de plein fouet leurs administrés, ils deviennent le réceptacle d’importantes frustrations.

Avec la perte de ressources liée à la suppression de la taxe d’habitation et à la baisse des DMTO, on empêche tout simplement les collectivités de se développer et c’est dramatique, parce que les citoyens réclament justement plus de services et plus d’infrastructures de proximité. C’est un véritable problème de contrat social !

Nexity a un rôle à jouer sur ces sujets économiques en accompagnant les collectivités dans le montage de leur projet et le choix du cadre. Il y a en France de nombreux outils à la disposition des maires pour aider au financement des projets et des équipements associés (ZAC, PUP, taxe d’aménagement…).

Une ville qui ne se développe pas est une ville qui meurt.

Quel bilan tirez-vous du programme « Action Cœur de ville 1» dédié aux centres-villes ?

Jean-Luc Porcedo : On constate une vraie problématique économique et sociale d’appropriation des centres-villes en France. C’est la conséquence des aménagements réalisés dans les années 70-80 qui ont privilégié les périphéries et asséché les centres-villes. La première phase d’Action cœur de ville, dédiée au diagnostic, a permis de réfléchir à la façon de restructurer ces centres-villes en difficulté.

On passe maintenant à la phase de transformation active avec la mise en mouvement des outils financiers et réglementaires. L’État ne peut pas être l’opérateur de ce type de transformation, mais les SEM en revanche en ont les moyens. Après le succès de cette phase initiale, la gestion de l’équation économique s’annonce comme l’étape la plus difficile. Au-delà de la question de l’attractivité et de la programmation des transformations urbaines, au-delà du diagnostic établi, se pose désormais la question du « comment ».

« Action Cœur de ville 2 » est consacré aux entrées de ville : pourquoi est-il temps de s’y intéresser de près ?

Jean-Luc Porcedo : Le potentiel des entrées de ville est gigantesque. Elles sont une pièce du puzzle qui peut nous permettre de répondre à la crise environnementale, les entrées de ville étant des zones déjà artificialisées. Ce sont des zones monofonctionnelles destinées au commerce, avec peu ou pas d’habitants. L’acceptabilité de leur transformation en sera d’autant plus simple.

Aujourd’hui les entrées de ville ne sont plus toujours situées en entrées de ville. En effet, si Les zones urbaines se sont étalées, le péri-urbain, lui, a fait le chemin inverse en remontant vers les villes. Ces espaces sont des zones interstitielles devenues obsolètes avec le temps. Leur transformation en quartiers mixtes qui répondent aux usages est l’un des enjeux des dix ou quinze prochaines années.

Je m’élève d’ailleurs contre ce raccourci qui décrit les entrées de ville comme « la France moche » ; je suis persuadé au contraire qu’elles sont les pépites à venir de l’aménagement. Demain, leur transformation fera la fierté des élus qui auront eu une vision pour continuer à faire ville à partir de ce qui existe. Parce qu’une ville qui ne se développe pas est une ville qui meurt.

Comment pouvez-vous aider les élus sur la question des entrées de ville ?

Jean-Luc Porcedo : Nous travaillons déjà avec deux mairies pour des projets d’entrées de ville à Roissy-en-Brie, sur des terrains RTE et d’autres privés, et à Pontault-Combault. Nous avons également récemment annoncé un partenariat avec Carrefour portant sur 76 sites à travers la France. Le fait qu’une entreprise privée comme Carrefour soit convaincue de la valeur de ces espaces dit beaucoup de l’avenir de ces sites.

En tant qu’ensemblier urbain, Nexity a la capacité de déployer toute une gamme de savoir-faire afin d’accompagner la transformation des collectivités. De manière individualisée pour chaque projet, nous travaillons avec des cabinets d’urbanisme pour réfléchir au potentiel de transformation de dizaines d’entrées de ville. Bien entendu, c’est toujours du « sur-mesure » aucun territoire n’étant identique à un autre.

Le point commun de tous ces projets réside dans la mixité des usages que nous proposons, avec du tertiaire, du logement, des services et du commerce. Nous nous appuyons sur notre savoir-faire en matière d’intégration des enjeux environnementaux et sur notre expertise en réhabilitation de friches industrielles, une activité que nous menons depuis 2004.

Nous pouvons déployer toute une gamme de savoir-faire afin d’accompagner la transformation des collectivités.