Strasbourg : des logements fortement convoités mais qui restent abordables

Très concernée par la demande de logements étudiants, la Métropole de Strasbourg innove à travers de nouvelles solutions de logements connectés aux quartiers, à leurs services et à leurs habitants. Décryptage dans ce dernier volet de notre dossier consacré à Strasbourg.

Marquée par une forte proportion de logement collectif et une demande croissante de logement social, la Métropole de Strasbourg redessine l’image de ses quartiers à grands renforts de réhabilitations. Second enjeu de taille : rapprocher les habitants du centre et notamment les étudiants des services du coeur de ville, en le densifiant. Enfin, répondre à la demande forte et croissante de logement, qui paradoxalement n’empêche pas les prix de rester abordables. Autant de défis que Strasbourg tente de concilier, faisant preuve de son dynamisme en matière d’habitat.

La revalorisation nécessaire des quartiers prioritaires

L’agglomération de Strasbourg comprend aussi pas moins de 18 quartiers prioritaires répartis sur 5 communes. Ces zones urbaines, construites pendant la période des 30 glorieuses, représentent à elles seules près de la moitié du parc social de la communauté urbaine. Loin d’être ignorés, ces quartiers font aujourd’hui l’objet de projets de revitalisation. Ainsi, dans le quartier Hautepierre par exemple, où se trouvent un hôpital et le Zénith de Strasbourg, l’enjeu est de reconnecter cette zone au reste de la ville et de créer plus de mixité sociale. Le « Nouveau programme national de renouvellement urbain » 2015-2025 vise à réhabiliter une partie du parc locatif de ces quartiers et les travaux vont se poursuivre pour lui donner une autre image. Dans le secteur Hautepierre, 2008 logements ont déjà été réhabilités, 300 nouveaux logements ont été construits et 68 000 m² d’espaces publics ont été créés ou aménagés. D’autre part, le quartier Elsau, enclavé et mal desservi, est également en cours de revitalisation. 

Photo : Quartier Elsau à Strasbourg / Guillaume Krempp (Creative commons)

D’une manière générale, la demande de logements sociaux est très importante à Strasbourg et dans ses environs. Fin 2016 par exemple, 14 125 demandes ont été formulées pour seulement 2 740 logements attribués. La construction de logements sociaux est donc prioritaire dans les secteurs qui en manquent comme Eschau, Oberhausbergen ou encore Fegersheim.

Rééquilibrer la densité de logements au centre de la métropole

Le Plan Local d’Urbanisme Métropolitain (PLUm) de l’Eurométropole de Strasbourg, approuvé en 2016, prévoit de densifier le centre de la métropole avec un objectif de construction de 18 000 logements. Cela a aussi pour but de rapprocher les habitants des commerces et des équipements publics pour limiter les trajets en voiture et, par conséquent, la pollution de l’air.

Ce développement urbain intègre le projet des Deux Rives, porté par la métropole depuis les années 90, qui englobe aujourd’hui plusieurs secteurs dont une ZAC de 75 hectares, sur une base d’écoquartiers. Sur l’Îlot Citadelle, par exemple, sera élevée la tour Emergence (57 mètres) composée de 73 logements haut de gamme, qui feront partie des 1100 logements du quartier, pour accueillir 2000 habitants. L’Îlot Starlette sera quant à lui un quartier mixte composé à la fois de bureaux, de commerces, de services et de 1800 logements. Le site de la COOP, en plus des bureaux, commerces et lieux culturels, accueillera plus de 350 logements et des services de proximité. Enfin, 1300 autres logements sont prévus dans les quartiers Port & Rives du Rhin qui ont vocation à devenir le centre urbain du projet. Celui-ci sera par ailleurs composé de 30 % de logements sociaux.

Photo : Site de la Coop à Strasbourg I Rue89

Le marché du neuf en croissance continue

L’agglomération de Strasbourg se distingue par sa faible part de logements individuels. Les maisons représentent seulement 19% du parc immobilier, principalement situées en périphérie de la ville. Cependant, le logement collectif gagne du terrain depuis 2013 sur cette zone pour atteindre 95% des mises en chantier en 1ère couronne et 72% en 2ème couronne (entre 2013 et 2017). 

D’une manière générale, le marché du neuf connaît une croissance constante depuis 2010, avec des ventes qui ont triplé, pour parvenir à 3000 ventes nettes en 2016. Parallèlement, le marché qui avait connu un ralentissement entre 2013 et 2014, a lui aussi connu une reprise dès l’année suivante. Et c’est dans le centre de la Métropole de Strasbourg que le volume des ventes est le plus important, puisqu’il en représente plus de la moitié au sein de la métropole.

Les prix moyens des logements neufs ont en outre augmenté de 2,4% en l’espace de 5 ans. En 2017, les prix moyens dans le neuf dans la métropole atteignaient 3 410 €/m² (hors-parking), mais restaient inférieurs aux prix observés dans des métropoles comme Bordeaux (3 690 €/m²) ou Nantes (3 750€/m²).

Le locatif reste accessible

Les deux pièces sont la typologie la plus convoitée sur le marché locatif (36% selon les chiffres 2019 de SeLoger.com), constituant une opportunité d’investissement pour les acquéreurs.

Photo : Centre-ville de Strasbourg I Photo FlickR (Creative commons)

Le loyer moyen dans l’Eurométropole de Strasbourg est de 12€/m², proche de la moyenne nationale établie à 12,5€/m² (Source : Clameur Novembre 2017). En parallèle, l’accès à la propriété demeure plus difficile pour les couples avec un enfant pour l’achat d’un T3 (possible pour 31% de ces ménages) que pour les ménages de deux personnes souhaitant acquérir un T2 (67% peuvent acquérir un T2 dans la Métropole de Strasbourg). En effet, il faut en moyenne plus de 20 ans pour acquérir un T3, une durée plus longue que dans la plupart des métropoles (à l’exception de Paris, Nice ou encore Montpellier et Aix-Marseille).

Ville particulièrement attractive par sa qualité de vie et sa localisation, Strasbourg mène depuis plusieurs décennies des projets d’aménagement et de développement urbains pour soutenir et conserver son attractivité en repensant ses quartiers.

Source : Observatoire des territoires de l’Eurométropole de Strasbourg Juin 2018.